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    1、物業(yè)費(fèi)收取計(jì)算方式

    根據(jù)規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)費(fèi),按月收取。經(jīng)業(yè)主同意，也可按季或半年收取。                                      

    對(duì)新小區(qū)：已交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或書(shū)面通知交付之日起次月計(jì)收。已符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)已通知物業(yè)買(mǎi)受人，物業(yè)買(mǎi)受人沒(méi)有正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或通知之日起次月計(jì)收。

    2、房屋空置如何交納物業(yè)費(fèi)

    根據(jù)的規(guī)定：業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)提前書(shū)面提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，從第七個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。

如果：物業(yè)公司拖著不接受申請(qǐng)或不執(zhí)行此規(guī)定（70%收費(fèi)），業(yè)主可向市物價(jià)局物業(yè)收費(fèi)管理處反應(yīng)，電話8772186。

    3、住宅改變使用用途物業(yè)費(fèi)如何收取問(wèn)題

    《物權(quán)法》第77條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。即：改變用途后應(yīng)遵守相應(yīng)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。  

    《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定，普通住宅經(jīng)同意改變了住房用途的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定。

    其它收費(fèi)也應(yīng)按變更后的實(shí)際用途交費(fèi)，如水、電、暖等費(fèi)用。

    4、裝修垃圾清運(yùn)、裝修押金等收費(fèi)問(wèn)題

    1、根據(jù)規(guī)定：業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員適當(dāng)收取裝修垃圾清運(yùn)、出入證件工本等管理服務(wù)費(fèi)用和裝修押金。

    2、具體標(biāo)準(zhǔn)《蘭州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定（最高標(biāo)準(zhǔn)）：

    A、裝修期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)（整個(gè)裝修期一次性收取） 高層住宅加收3.50元/平方米（第1層按3.00元/平方米）；多層住宅加收3.00元/平方米

    B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（整個(gè)裝修期一次性收?。?6.00元/平方米

    C、裝修押金（向裝修企業(yè)收取） 高層住宅3500.00元/戶(hù)；多層住宅2000.00元/戶(hù)

    D、裝修人員  出入證工本費(fèi) 5.00元/個(gè)

    5、公共設(shè)施大修、中修和更新、改造費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題（沒(méi)維修資金的如何辦）

    物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。如何動(dòng)用維修基金是市房管局職責(zé)，向其咨詢(xún)。

    但有些老舊小區(qū)業(yè)主沒(méi)有交納維修資金，對(duì)這種情況。根據(jù)《物權(quán)法》第七十條 業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條：“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！钡诎耸畻l“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。”

    《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此也作了規(guī)定。所以，其大修、中修和更新、改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。但更新、改造應(yīng)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定征求業(yè)主的意見(jiàn)。

    另外，有些設(shè)施設(shè)備只為部分業(yè)主服務(wù)，比如單元門(mén)等，如無(wú)法動(dòng)用維修資金，費(fèi)用應(yīng)由受益業(yè)主承擔(dān)，但要公示，并提前征求業(yè)主意見(jiàn)。如物業(yè)公司沒(méi)有公示征求意見(jiàn)，則由物業(yè)公司承擔(dān)費(fèi)用。

    6、電價(jià)，水價(jià)問(wèn)題;

    二次供電：對(duì)合表用戶(hù)二次供電加收管理費(fèi)，小區(qū)用戶(hù)在1000戶(hù)及以下的每千瓦時(shí)收取0.04元；1001戶(hù)至3000戶(hù)的每千瓦時(shí)收取0.03元；3001戶(hù)及以上的每千瓦時(shí)收取0.02元。即電價(jià)分別為0.565、0.555、0.545元。

    居民生活用水價(jià)格：2.70 元（含排污費(fèi)）。 另外，根據(jù)規(guī)定供水動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費(fèi)用，經(jīng)計(jì)量、公示后，據(jù)實(shí)、合理分?jǐn)?。收取時(shí)應(yīng)單獨(dú)列項(xiàng)，不得采取提高水價(jià)方式收取。

 

    7、樓道亮化費(fèi)----公共用電分?jǐn)?/span>

    樓道亮化費(fèi)，分兩種情況：

    一是有物業(yè)公司管理的：不得再稱(chēng)“樓道亮化費(fèi)”。原因：從2014年1月，我局已下文對(duì)物業(yè)公司管理的小區(qū)取消樓道亮化收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。樓道亮化的電費(fèi)作為公共用電，經(jīng)單獨(dú)計(jì)量、公示后，據(jù)實(shí)、合理公攤；樓道亮化設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)是物業(yè)公司正常的服務(wù)事項(xiàng)，費(fèi)用含在物業(yè)費(fèi)中。

    二是沒(méi)有物業(yè)公司管理的：通常為“三不管樓院”。業(yè)主可委托樓道亮化辦等專(zhuān)業(yè)單位管理，費(fèi)用為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由小區(qū)業(yè)主與亮化辦或其服務(wù)單位協(xié)商，其中應(yīng)包含電費(fèi)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

    所以：如果有物業(yè)公司管理并收了物業(yè)費(fèi)，如果物業(yè)公司委托市樓道亮化辦等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)管理樓道亮化工作，物業(yè)公司只能向業(yè)主收取電費(fèi)，其維護(hù)管理費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

    公共用電分?jǐn)?/span>

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設(shè)施等其他共用水、電費(fèi)用，以及供水、供熱等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量，經(jīng)公示后據(jù)實(shí)、合理分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取以上分?jǐn)傎M(fèi)用時(shí)，不得提前預(yù)收。

    8、關(guān)于滲、漏水向業(yè)主分?jǐn)偹M(fèi)問(wèn)題

    按規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。也就是本應(yīng)由供應(yīng)單位承擔(dān)。

    我市的2016.4.1開(kāi)始的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位在老舊住宅小區(qū)的服務(wù)項(xiàng)目暫不具備向最終用戶(hù)收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)制定和實(shí)施限期改造計(jì)劃，過(guò)渡實(shí)現(xiàn)向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。限期和過(guò)渡的具體辦法由市人民政府制定。

    9、住1、2樓也交電梯費(fèi)問(wèn)題

    我市沒(méi)有單獨(dú)“電梯費(fèi)”收費(fèi)項(xiàng)目，電梯費(fèi)含在物業(yè)費(fèi)中。任何收“電梯費(fèi)”的行為均為違規(guī)行為?！局饕笀?zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅】

    我局2017年5月下發(fā)的《蘭州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，要求帶電梯住宅第1層或未設(shè)置電梯出入口的其它樓層，約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)降低25%，但需乘電梯才能出入的除外。

    10、不交物業(yè)費(fèi)不給充水電費(fèi)問(wèn)題

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

    所以：物業(yè)公司以不充水電費(fèi)的方式促使業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的方式不合適。只能是依法追繳。

    需要說(shuō)明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供了相應(yīng)的服務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的義務(wù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》規(guī)定： 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕     交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

    反映的不充水電問(wèn)題，我們將聯(lián)系物業(yè)公司盡快解決，也可向當(dāng)?shù)氐慕值牢飿I(yè)管理辦公室或者社區(qū)（有物業(yè)專(zhuān)干）反映，問(wèn)題都可得到解決。

    11、物業(yè)收滯納金、違約金問(wèn)題

    滯納金或違約金是可以收取的，但應(yīng)在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定清楚。要看合同是如何約定的。滯納金或違約金的名稱(chēng)逐漸規(guī)范，現(xiàn)已要求統(tǒng)一叫“違約金”。

    1、建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》（建房[1997]263號(hào)）第二十二條：業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第__________項(xiàng)處理：

    （1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；     

    （2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的百分之_________交納滯納金；

    2、建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（建住房[2004]155號(hào)）第三十一條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按    的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。

    12、業(yè)主自治管理小區(qū)如何收費(fèi)問(wèn)題

    我市大部分住宅小區(qū)由正規(guī)物業(yè)企業(yè)管理或由單位自管，這部分小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理工作已初步走向正規(guī)。但是，還有一部分老舊住宅小區(qū)，由于種種原因，沒(méi)有正規(guī)物業(yè)公司接管，對(duì)這部分住宅小區(qū)，政府也要求“有條件的舊住宅小區(qū)，要積極引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)；條件不成熟的，由轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行自治管理，以逐步提高舊住宅小區(qū)管理水平?！笔姓k公廳2008年下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(蘭政辦發(fā)[2008]61號(hào))

    《物權(quán)法》

    第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

    第七十六條：業(yè)主共同決定……有關(guān)的事項(xiàng)

    13、單位自管小區(qū)物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題

    國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》所稱(chēng)物業(yè)管理，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。你們反映的問(wèn)題是屬于單位自管小區(qū)物業(yè)，不屬《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范范圍。單位自管物業(yè)一般由本單位后勤部門(mén)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一收費(fèi)、統(tǒng)一維修，如有收費(fèi)或管理矛盾，建議由本單位人員與單位的管理部門(mén)協(xié)商解決。

    政府也要求企事業(yè)單位的舊有小區(qū)，要實(shí)行后勤社會(huì)化改革，逐步向社會(huì)化物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)制。《蘭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》蘭政辦發(fā)【2008】61號(hào) ( 2009-01-23 )

    《物權(quán)法》第八十一條 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（單位領(lǐng)導(dǎo)集體實(shí)際業(yè)主，代表本單位職工確定管理事項(xiàng)）

    14、政策政務(wù)公開(kāi)問(wèn)題

    市級(jí)出臺(tái)《蘭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》各項(xiàng)政策，已在我局網(wǎng)“政策法規(guī)”欄目中作了公示。其它的政策如物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等政策是省一級(jí)發(fā)文，請(qǐng)?jiān)凇案拭C省發(fā)改委網(wǎng)”上查詢(xún)。

    15、具體物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)社會(huì)公開(kāi)問(wèn)題

    國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知，要求：物業(yè)管理企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)、多媒體終端查詢(xún)等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。《規(guī)定》并未要求向全社公開(kāi)，如網(wǎng)上公示等。

    16、公司帳目公開(kāi)問(wèn)題

    國(guó)家發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：

    實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。）（按成本構(gòu)成列項(xiàng)核算）

    實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，未要求公布收支情況。目前，我市物業(yè)收費(fèi)絕大多數(shù)采用的是包干制。（包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。）

順便說(shuō)一下：《物業(yè)管理?xiàng)l例》釋義  《條例》沒(méi)有賦予業(yè)主個(gè)人和業(yè)主委員員會(huì)查看物業(yè)公司的帳目的權(quán)利，業(yè)主要行使此項(xiàng)監(jiān)督權(quán)，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)支出情況，應(yīng)該向業(yè)主委員會(huì)提出請(qǐng)求，由業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)事務(wù)所來(lái)檢查。只有國(guó)家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。        

    17、物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成

    （實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。）

    而物業(yè)成本一般包括以下部分:

    (一)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

    (二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，其中不包括中央空調(diào)和二次供水、電、暖設(shè)施運(yùn)行等費(fèi)用；

    (三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

    (四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;  

    (五)物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

    (六)辦公費(fèi)用;

    (七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

   （八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其它費(fèi)用。

    物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳。

    物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

    在國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更換，應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者由業(yè)主承擔(dān)。

    省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》

    18、如何確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的（特別是兩個(gè)小區(qū)環(huán)境有差別而費(fèi)用相同問(wèn)題）

    先說(shuō)一下物業(yè)服務(wù)合同的法律定位：法律明確規(guī)定《物業(yè)服務(wù)合同》約定的事項(xiàng)，對(duì)業(yè)主具有約束力。

    一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定

    實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主等委托方根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)、服務(wù)要求、服務(wù)項(xiàng)目，擬定星級(jí)服務(wù)等級(jí)，在相應(yīng)星級(jí)服務(wù)等級(jí)的收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)通過(guò)招投標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但新建經(jīng)濟(jì)適用房等保障房項(xiàng)目（小區(qū)），開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商或通過(guò)招投標(biāo)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不得約定四星級(jí)服務(wù)和對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。所以?xún)蓚€(gè)小區(qū)環(huán)境有差別，有可能約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

    合同約定的事項(xiàng)對(duì)業(yè)主具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》規(guī)定（第1條），開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由 提出抗辯的，人民法院不予支持?！舅源蠹乙欢ㄒ匾暫贤暮灦üぷ鳌?/span>

    二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整

    未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按照《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，可以通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)、成立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)討論或直接向業(yè)主征求意見(jiàn)等方式明確新的星級(jí)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    調(diào)整小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織或指導(dǎo)實(shí)施。擬定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在專(zhuān)有部分占已交付建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主不反對(duì)的情況下生效。

    三、物業(yè)服務(wù)的測(cè)評(píng)與監(jiān)督

    縣區(qū)政府負(fù)責(zé)牽頭組織轄區(qū)物管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)、街道、物業(yè)小區(qū)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)等共同對(duì)各物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)履行情況定期進(jìn)行測(cè)評(píng)。市物業(yè)管理協(xié)會(huì)積極對(duì)測(cè)評(píng)工作提供全程技術(shù)支持，并將測(cè)評(píng)結(jié)果與物業(yè)企業(yè)信用檔案掛鉤，定期向社會(huì)公布。

    各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的日常監(jiān)管，按照《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)對(duì)價(jià)格違法行為予以處罰。

    19、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

蘭州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

    20、住宅小區(qū)地面（及地下）停車(chē)不執(zhí)行政府定價(jià)問(wèn)題

    根據(jù)《蘭州市住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，簡(jiǎn)單說(shuō)，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)能協(xié)商一致的按協(xié)商的價(jià)格執(zhí)行，沒(méi)協(xié)商或協(xié)商不能達(dá)成一致的按政府定價(jià)執(zhí)行。

    協(xié)商的方式：業(yè)主委員會(huì)（含臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)）開(kāi)會(huì)討論，或征求半數(shù)以上業(yè)主同意，具體由街道辦事處組織。

    需要說(shuō)明的是：對(duì)于出售車(chē)位的價(jià)格，是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，政府部門(mén)不干預(yù)。但出售后的停車(chē)服務(wù)費(fèi)用也是按以上的規(guī)定執(zhí)行。

    21、地面業(yè)主公用場(chǎng)地停車(chē)，不應(yīng)收停車(chē)費(fèi)問(wèn)題

    省、市《機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已明確，住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)停放者在劃定的車(chē)位上停放機(jī)動(dòng)車(chē)的，應(yīng)當(dāng)交納機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費(fèi)。

    22、收了物業(yè)費(fèi)不應(yīng)再收停車(chē)服務(wù)費(fèi)問(wèn)題

    物業(yè)按合同約定應(yīng)當(dāng)收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)用

    關(guān)建點(diǎn)：政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，政府在計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本時(shí)，沒(méi)有計(jì)算停車(chē)服務(wù)支出成本，這是因?yàn)閷?duì)小區(qū)來(lái)說(shuō)，多數(shù)業(yè)主是無(wú)車(chē)業(yè)主，如將停車(chē)服務(wù)成本計(jì)算在物業(yè)服務(wù)成本中，明顯是對(duì)無(wú)車(chē)業(yè)主的不公。不符合“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)”的原則。

    因而，物業(yè)企業(yè)根據(jù)委托合同約定提供停車(chē)服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用合法、合規(guī)，且業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守。

    物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與停車(chē)服務(wù)收費(fèi)的異同點(diǎn)：

    相同點(diǎn)：都是向業(yè)主提供服務(wù)所收取的費(fèi)用；

    不同點(diǎn)：一是服務(wù)的對(duì)象不同，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是向全體業(yè)主提供的服務(wù)，而停車(chē)服務(wù)收費(fèi)只針對(duì)特殊群體，即向有車(chē)業(yè)主提供服務(wù)；二是服務(wù)范圍不同，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施     設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。而停車(chē)服務(wù)收費(fèi)是對(duì)停車(chē)場(chǎng)地的保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。

    23、車(chē)輛在小區(qū)停車(chē)發(fā)生刮擦，物業(yè)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任問(wèn)題

    業(yè)主應(yīng)與服務(wù)企業(yè)簽定停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。這里是“管理服務(wù)”協(xié)議，不是保管合同或協(xié)議。發(fā)生刮、擦，應(yīng)按協(xié)議的約定，分清責(zé)任。

    《甘肅省機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定的明確，機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)費(fèi)包含停車(chē)服務(wù)、車(chē)位使用（租賃）費(fèi)用。已取得車(chē)位所有權(quán)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納停車(chē)服務(wù)費(fèi)用。而停車(chē)服務(wù)費(fèi)的用途為：停車(chē)場(chǎng)地的保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用，可依照服務(wù)合同約定，在停車(chē)服務(wù)費(fèi)用中列支。

    業(yè)主對(duì)車(chē)輛有保管要求的，其費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理者另行約定。

    24、圈地停車(chē)、設(shè)一個(gè)桿收費(fèi)問(wèn)題

    對(duì)一個(gè)物業(yè)小區(qū)來(lái)說(shuō)，服務(wù)企業(yè)或個(gè)人進(jìn)入小區(qū)服務(wù)，均會(huì)接受委托人的委托才可對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理。委托人主要有有開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)（或業(yè)主委會(huì)），單位自管的由單位領(lǐng)導(dǎo)集體，業(yè)主自管物業(yè)由業(yè)主集體商定，沒(méi)有任何人管理的（通常說(shuō)的三不管樓院）由街道、社區(qū)管理或委托等，所以，不應(yīng)有設(shè)一個(gè)桿就收費(fèi)問(wèn)題。

    具休小區(qū)具體是誰(shuí)委托的，可向委托人咨詢(xún)有關(guān)委托內(nèi)容，也可直接向街道物業(yè)管理辦公室反映有關(guān)問(wèn)題。

    25、沒(méi)辦停車(chē)《收費(fèi)登記證》收費(fèi)問(wèn)題

    根據(jù)國(guó)家的規(guī)定，取消收費(fèi)許可證、收費(fèi)登記證制度。所以，今后不再有收費(fèi)許可證、登記證。其收費(fèi)直接按政府下發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)文件執(zhí)行，收費(fèi)單位應(yīng)公示政府文件；對(duì)政府放開(kāi)的價(jià)格，應(yīng)按合同約定的價(jià)格執(zhí)行，收費(fèi)單位應(yīng)對(duì)約定價(jià)格進(jìn)行公示。（國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部〔2015〕36號(hào)、省發(fā)改委、財(cái)政廳〔2015〕268號(hào)、市物價(jià)局、財(cái)政局〔2015〕47號(hào)）